QU’EST-CE QUE LA CONTRIBUTION D’UN PARTENARIAT RÉGLEMENTAIRE (CPR) ET COMMENT EST-ELLE CALCULÉE ?

1. Introduction : Le cadre juridique du concept de DOP

Pour que l'urbanisation se développe de manière planifiée, saine et équilibrée, les plans d'urbanisme doivent prendre en compte non seulement les droits de propriété individuels, mais aussi les besoins collectifs de la société. À cet égard, le Partenariat pour le Développement (PPD)est l'un des outils juridiques les plus importants pour garantir un équilibre entre propriété privée et intérêt public.

Le terme DOP désigne la part prélevée gratuitement sur les propriétés privées lors des demandes d'autorisation d'urbanisme et allouée aux services publics. En bref, il s'agit d'un mécanisme de réglementation juridique qui contribue à la création d'espaces publics tels que routes, parcs, espaces verts, écoles et lieux de culte, afin de mettre en œuvre les plans d'aménagement urbain .

Bien que cette pratique constitue une atteinte au droit de propriété, elle est encadrée par la loi et sert l'intérêt public. Par conséquent, la contribution au développement (CDD) n'est pas une déduction arbitraire, mais une mesure d'ordre public fondée sur la limitation du droit de propriété garanti par l'article 35 de la Constitution

2. Base juridique du plan de développement

Le fondement du plan d'aménagement repose sur l'article 18 de la loi de zonage n° 3194.Selon cet article :

« Les parcelles constructibles ou non situées dans le périmètre du projet peuvent faire l’objet d’un zonage réglementaire, conformément au plan d’aménagement. Dans le cadre de ce zonage, les sommes perçues au titre de la participation au développement sont affectées aux services publics de la zone concernée. »

Le « Règlement sur les aménagements fonciers et parcellaires », publié en parallèle, réglemente en détail la définition de la redevance de participation au développement (RPD), ses limites de ratio, ses méthodes de calcul et ses principes de mise en œuvre.

Par ailleurs, modifications apportées par la loi n° 7181 le plafond du taux de contribution au développement (TCD) a été relevé de 40 % à 45 %. Cette modification vise à répondre aux besoins croissants en services publics liés à l’urbanisation.

3. Objet et nature juridique du plan de développement

3.1 Objectif du DOP

L’objectif principal du plan d’aménagement les espaces publics nécessaires à la mise en œuvre des plans d’aménagement soient créés grâce à la contribution collective des propriétaires fonciers.

Lors de l'élaboration des plans d'aménagement urbain, les besoins en matière de circulation, de stationnement, de parcs, d'écoles et de lieux de culte qui découleront des constructions dans chaque zone sont déterminés à l'avance. Ces besoins sont généralement satisfaits par une partie des propriétés privées. Au lieu d'acheter ou d'exproprier ces terrains, l'État ou la municipalité les acquiert gratuitement dans le cadre du processus d'aménagement urbain.

3.2 Nature juridique

Le Plan de Développement (PD) n'est pas une expropriation. L'expropriation donne lieu au versement d'une indemnisation ; le PD, quant à lui, consiste en un transfert de propriété à titre gratuit. En contrepartie, le bien acquiert des droits de développement et sa valeur augmente après la mise en œuvre du plan.

Par conséquent, le Plan de développement (PD) une « expropriation sans compensation , « un exercice d'équilibre en échange des droits de développement acquis grâce à la réglementation .

À cet égard, le DOP (Plan de développement) est considéré comme un acte administratif fondé sur l’autorité publique , et son annulation peut être demandée devant les tribunaux administratifs .

4. Conditions de mise en œuvre du plan de développement (PDD)

Certaines conditions doivent être remplies pour obtenir une contribution au développement (DOP) pour une propriété :

Dans une zone réglementée : le plan d’aménagement
(PA) ne peut être appliqué que dans les zones réglementées incluses dans le plan de zonage. Il ne peut être appliqué en dehors de ce plan ni dans les zones d’habitat informel.
Processus de lotissement : Les
frais de participation au développement (DOP) sont perçus lors de la préparation du plan de lotissement, qui est la phase de mise en œuvre du plan de zonage .
Principe d'égalité : La contribution au développement (CDD) doit être prélevée de manière égale sur toutes les propriétés situées dans la zone d'aménagement . L'administration ne peut prélever davantage sur une propriété et moins sur une autre.
Un seul permis : il est impossible d’obtenir plusieurs contributions au développement (CPD) pour une même propriété située dans la même zone d’aménagement. Toutefois, si la propriété est réintégrée dans une autre zone d’aménagement, il est possible d’obtenir des CPD jusqu’à concurrence du montant restant dû

5. Zones incluses dans le plan de développement

Pour que le plan d'aménagement soit mis en œuvre, des zones de services publics doivent être désignées dans le plan de zonage . Ces zones sont les suivantes :

Route, place, parc, espace vert
Parking, aire de jeux
Lieu de culte, école, poste de police
centre de santé, place du marché, terrain de sport
Infrastructures techniques (réservoir d'eau, centrale électrique, etc.)

Toutefois, les parcelles destinées à un usage résidentiel, commercial ou privé ne peuvent pas être incluses dans le calcul du plan de développement (DOP).

6. Taux et limites du DOP

6.1 Limite supérieure (règle des 45 %)

Le taux de contribution au développement (TCD) ne peut en aucun cas excéder 45 % de la superficie du bien.
Ce taux n'est pas susceptible d'augmentation arbitraire par l'administration ; il est fixé par la loi.

Par exemple, si un terrain a une superficie de 1 000 m², une surface maximale de 450 m² peut être déduite du plan de développement (PD). Les 550 m² restants sont attribués au propriétaire du terrain en tant que parcelle constructible.

6.2 Application égale du plan d'aménagement à toutes les parcelles

La taxe de contribution au développement (TCD) est perçue sur chaque parcelle au prorata de sa superficie. L'administration ne peut exempter certaines parcelles. Dans le cas contraire, le projet d'aménagement sera annulé pour non-respect du principe d'égalité

6.3 Statut des parcelles appartenant au domaine public

Aucune déduction au titre de la contribution au développement foncier (CDF) n'est appliquée aux parcelles appartenant à la municipalité ou au Trésor public. Cependant, si ces parcelles à devenir des zones de services publics , elles sont déduites de la superficie totale soumise à la CDF.

7. Comment le DOP est-il calculé ?

Le taux de contribution au développement (DOP) est le rapport entre la superficie totale allouée aux services publics dans la zone de développement et la superficie totale de toutes les parcelles dans la zone de développement.

7.1 Formule :

Ratio de zone de développement (DOPO) = Zone de service public (PSA) / Zone réglementée (DA)

La part à déduire pour chaque parcelle est calculée comme suit :

Montant du plan d'aménagement de la parcelle = Superficie de la parcelle × Plan d'aménagement

7.2 Exemple de calcul

Superficie totale du site d'aménagement : 100 000 m²
Surfaces des services publics (routes, parcs, écoles, lieux de culte) : 35 000 m²
Rapport DOP = 35 000 / 100 000 = 0,35 (35 %)

Pour un terrain de 1 000 m², la contribution au développement (CPD) est calculée comme suit :
1 000 × 0,35 = 350 m².
La surface restante pour le propriétaire est donc de 650 m².

Dans cet exemple, le ratio DOP est de 35 %, ce qui est inférieur à la limite légale supérieure de 45 %.

8. La différence entre plan de développement et expropriation

L'expropriation est l'acquisition d'une propriété privée par l'État pour cause d'utilité publique, en échange d'une indemnisation. La contribution au développement (CDD), quant à elle, est acquise sans indemnisation . Toutefois, en contrepartie de la CDD, le propriétaire foncier reçoit un terrain dont la valeur a été augmentée, ainsi que des droits de développement .

Par conséquent, le plan de développement (PD) impose un « sacrifice » sur les droits de propriété ; cependant, l’ augmentation de valeur prévue compense cela.

Les arrêts de la Cour suprême et du Conseil d’État ont clairement souligné que le Plan de développement (PD) n’est pas une « expropriation sans compensation », mais plutôt un processus d’équilibrage des valeurs résultant de la planification .

9. Décisions judiciaires antérieures relatives à l'application du plan d'aménagement

La 6e Chambre du Conseil d’État, dans sa décision numéro 2017/4325 E. – 2019/2289 K., a jugé que le règlement devait être annulé si le taux de contribution au développement (TCD) n’était pas calculé conformément au principe d’égalité.
Le Conseil des chambres de contentieux administratif du Conseil d'Étata déclaré que la taxe de contribution au développement (DOP) ne peut être perçue que sur les parcelles situées dans la zone de développement, et qu'aucune déduction ne peut être effectuée sur les parcelles situées en dehors de la zone de développement.
La 1ère Chambre civile de la Cour suprême d'appela souligné que, bien que le Plan de développement (PD) constitue une atteinte aux droits de propriété, cette atteinte pourrait être considérée comme légale dans le cadre des principes d'intérêt public et de proportionnalité.

10. Points à prendre en compte dans le calcul du DOP en pratique

La détermination du ratio doit être transparente :
lors de la détermination du ratio du plan de développement (DOP), les zones de services publics doivent être identifiées en détail et clairement indiquées dans le dossier de planification.
Aucun deuxième versement de contribution au développement ne peut être obtenu :
aucun deuxième versement de contribution au développement ne peut être obtenu pour une parcelle ayant déjà fait l’objet d’une réglementation ; seule une déduction supplémentaire d’un montant égal au montant manquant peut être obtenue.
Les zones appartenant au domaine public doivent être prises en compte :
l’inclusion erronée de ces zones dans le calcul conduira à un ratio inexact.
La détermination du plan de développement (PD) doit être appuyée par un rapport technique :
les calculs doivent être appuyés par le travail technique d'ingénieurs géomètres et d'urbanistes.

11. Distinction entre DOP et KOP

La nouvelle réglementation intègre la notion de Partenariat Public (PP) au Plan de Développement (PD ). La PP désigne les zones allouées aux services municipaux (par exemple, bâtiments administratifs, centres culturels, commissariats de police, etc.).

La différence est la suivante :

DOP : Signifie espaces publics (communs).
KOP : Couvre les domaines de service spécifiques des municipalités ou des institutions publiques.

Les deux applications peuvent être réalisées dans la même zone réglementaire ; cependant, le pourcentage total ne peut pas dépasser la limite de 45 %.

12. Effets du DOP sur le droit de la propriété

Étant donné que le Plan de développement (PD) est un acte administratif qui restreint les droits de propriété, l’article 35 de la Constitution et du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme .

Pour que le DOP soit considéré comme légitime, les trois conditions suivantes doivent être remplies simultanément :

Base juridique : Article 18 de la loi de zonage n° 3194
Intérêt public : Urbanisation planifiée et satisfaction des besoins communs.
Proportionnalité : La réduction doit être compensée par l'augmentation de la valeur du bien.

Si l'un de ces trois éléments fait défaut, la transaction devient illégale et peut faire l'objet d'une action en annulation.

13. Cas de contrôle judiciaire et d'annulation du plan d'aménagement

Si un propriétaire estime que le taux de contribution au développement (DOP) est excessif ou affirme que cette pratique viole le principe d’égalité, une action administrative en annulation .

Ces affaires impliquent généralement les réclamations suivantes :

Le rapport DOP a été calculé incorrectement
Les zones de desserte publique ont été mal définies
Une nouvelle déduction a été effectuée sur la parcelle qui était auparavant soumise à une déduction au titre du plan d'aménagement
Le taux de DOP a dépassé 45 %
Le principe d'égalité a été violé.

Les tribunaux administratifs évaluent ces demandes sur la base de rapports d'experts techniques. En pratique, les erreurs de calcul des ratios ou l'inclusion de parcelles appartenant au domaine public constituent les motifs d'annulation les plus fréquents.

14. Conclusion et évaluation

Le partage des droits de développement (PDD) est un concept fondamental à l'intersection de l'urbanisme moderne et du droit foncier. Correctement appliqué, il sert l'intérêt public et valorise le patrimoine immobilier en octroyant des droits de développement aux propriétaires

Toutefois, des erreurs de mise en œuvre, des fixations de taux arbitraires ou des violations du principe d'égalité peuvent rendre illégales les transactions relatives à la contribution au développement (CPD) . Par conséquent, les administrations doivent respecter scrupuleusement les principes de transparence, de proportionnalité et d'équilibre lors de la fixation du taux de CPD

Du point de vue des propriétaires fonciers, le système de mise en œuvre du plan de développement (DOP) ne doit pas être considéré comme une « perte », mais plutôt faisant partie de l’urbanisation planifiée et d’une augmentation de la valeur des propriétés .

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